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Baux commerciaux
Franchise, boutique franchise : ce qu’il faut savoir avant d’ouvrir une magasin en franchise : fonds de commerce, droit au bail commercial, dépôt de garantie
Boutique franchise et fonds de commerce
Dans le sens commun, la notion de fonds de commerce se limite souvent à l’idée de valeur d‘une clientèle. Cependant, il serait plus exhaustif de le définir comme l’ensemble des moyens d’attirer et de fidéliser une clientèle.
Au niveau juridique, la notion de fonds de commerce n’est pas définie à proprement parler dans le droit français.
C’est donc la jurisprudence qui a établi les contours de ce que l’on appelle le fonds de commerce.
Il s’agit d’un ensemble d’éléments corporels et incorporels.
Par « éléments corporels », on entend l’aménagement du point de vente, les installations diverses, le mobilier, les outils, les marchandises.
Par « éléments incorporels », on entend la clientèle, le nom commercial, l’enseigne, et le droit au bail.
Se pose dès lors la question : qui est propriétaire de la clientèle locale d’un magasin en franchise: le franchiseur ou le franchisé ?
Franchise et fonds de commerce
La question a été tranchée par la jurisprudence qui apporte l‘éclairage suivant : si une clientèle est au plan national attachée à la notoriété de la marque du franchiseur, la clientèle locale n'existe que par le fait des moyens mis en oeuvre par le franchisé, parmi lesquels les éléments corporels de son fonds de commerce, matériel et stock, et l'élément incorporel que constitue le bail, que cette clientèle fait elle-même partie du fonds de commerce du franchisé puisque, même si celui-ci n'est pas le propriétaire de la marque et de l'enseigne mises à sa disposition pendant l'exécution du contrat de franchise, elle est créée par son activité, avec des moyens que, contractant à titre personnel avec ses fournisseurs ou prêteurs de deniers, il met en oeuvre à ses risques et périls (DECISION CIV.3. - 27 mars 2002. REJET N° 00-20.732. - C.A. Agen, 12 juillet 2000. - Consorts Trévisan c/ époux Basquet).
Cette notion est tout particulièrement importante pour se protéger contre une éviction de sa boutique en cours de bail (voir ci-dessous « bail et propriété commerciale).
Lorsqu’un futur franchisé recherche un local, il peut alors se présenter trois cas de figure :
- l’activité qu’il entend exercer en franchise correspond à celle du commerçant qui vend son fonds de commerce : le commerçant sortant va donc valoriser ce fonds (qui intègre la valeur de la propre clientèle du point de vente) et le mettre en vente,
- l’activité qu’il entend exercer en franchise ne correspond pas à celle du commerçant qui s’en va. Le commerçant va alors vendre ce que l’on appelle le droit au bail
- le local est vacant et n’a jamais abrité d’activité commerciale : le propriétaire est en mesure de demander un pas de porte.
Boutique franchise et bail commercial
Le commerçant qui n’est pas propriétaire des murs dans lesquels il souhaite exploiter son fonds de commerce doit donc louer un local à cet effet et s’entendre avec le propriétaire des murs sur un bail commercial. Il en va de même dans le cas d’une exploitation d’un magasin en franchise.
Bail commercial et durée
- Durée : 9 ans : attention aux baux de plus longue durée : le bailleur n’est alors plus contraint par la clause de plafonnement de loyer
- Bail « 3-6-9 » signifie que le commerçant peut sortir du bail tous les 3 ans
Bail et propriété commerciale
Avantage : si le bailleur veut arrêter le bail, il doit verser une indemnité d’éviction égale à la valeur du fonds majorée des frais engendrés par le déménagement.
Vis à vis des franchisés, la propriété commerciale a parfois été contestée par certains bailleurs qui, considérant que les clients viennent dans le magasin en franchise à cause de la notoriété de l’enseigne, tout ou partie de la clientèle constituée ne l’est pas du fait du commerçant ; ce raisonnement permettant d’éviter de s’acquitter de toute ou partie de l’indemnité d’éviction. Les tribunaux ont tranché dans une jurisprudence du 27 mars 2002 : le franchisé est bien le propriétaire de sa clientèle.
Il est cependant fortement recommandé de faire préciser dans le bail de la boutique que le bailleur est informé de l’exploitation en franchise et que le bail est soumis au statut des baux commerciaux (art L.145-1 et suivants du code du commerce)..
Renouvellement bail et propriété commerciale
Il faut 3 ans minimum d’exploitation pour bénéficier de la propriété commerciale. Attention donc de ne pas s’engager dans un bail au cours de la dernière période triénale, sans avoir au préalable obtenu des garanties écrites du bailleur quant au renouvellement du bail. Un bail n’est en effet pas reconductible par tacite reconduction Boutique franchise et dépôt de garantie Il est d’usage que la bailleur pour se garantir du respect des clauses de son bail demande un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie représente en général :
- soit, trois mois de loyers si ceux-ci sont payables d’avance,
- soit, six mois de loyers si ces derniers ne sont réglés qu’à terme échu.
Par Benoît Chauveau,
Suite de l’article concernant magasin franchise et droit au bail (cliquez ici)
Voir également article sur le fonds de commerce de la boutique en franchise
Voir également article sur le contrat de location gérance
Voir également article sur la franchise de grande distribution
Février 2014 - Une évolution importante est en cours sur ce sujet des baux commerciaux avec le projet de loi Pinel. Voici ici ce qui est en discussion sur l'évolution du droit au bail commercial
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